※ 아래 사진은 이해를 돕기 위한 이미지로, 실제 해당 공고 내 주택 단지 사진이 아닙니다.

SH(서울주택도시개발공사)에서 2026년 국민임대주택 입주자모집 공고를 냈는데, 규모부터 남달라요! 서울 13개 자치구와 의정부시에 걸쳐 38개 단지, 총 1,973세대를 한 번에 모집하거든요. 신청대상부터 차근차근 설명할게요!

1. 신청대상

공고일(2026.08.20.) 기준 서울특별시에 거주하는 성년자인 무주택세대구성원이면 신청할 수 있어요. 원칙은 서울시 거주자지만 예외가 있는데, 상계장암지구 1,2단지는 의정부시·남양주시·양주시·포천시 거주자도, 3,4단지는 의정부시 거주자도 신청 가능해요.

미성년자는 원칙적으로 신청 불가인데, 예외가 세 가지 있어요. 자녀가 있는 미성년 세대주, 부모의 사망·행방불명 등으로 형제자매를 부양해야 하는 미성년 세대주, 부모 중 한쪽이 외국인인 한부모가족의 미성년 세대주(이 경우 외국인 부모가 대리 신청)예요.

2. 입주자 신청자격 : 소득 · 자산 기준

주택형에 따라 소득 기준이 ‘두 갈래’로 나뉘어요.

50㎡ 미만(29·39·46·49형)은 가구원수별 월평균소득 50% 이하(1인가구 70%, 2인가구 60% 이하)인 세대가 먼저 선순위로 들어가고, 남는 주택이 있으면 70% 이하(1인 90%, 2인 80% 이하) 세대까지 넓혀 후순위로 공급해요.

50~60㎡(59형)는 70% 이하(1인 90%, 2인 80% 이하) 세대가 대상인데, 여기엔 조건이 하나 더 붙어요. 주택청약종합저축에 24회 이상 납입한 사람만 선순위로 인정된다는 점이에요. 50㎡ 미만 유형에는 없는 조건이라 헷갈리지 않게 확인해야 해요.

실제 금액으로 보면 이래요. 50㎡ 미만 선순위 기준으로 1인가구는 월 267만 원, 2인가구는 352만 원, 3인가구는 408만 원, 4인가구는 440만 원 이하여야 해요. 후순위(70~90%)로 넓히면 1인가구 343만 원, 2인가구 469만 원, 3인가구 572만 원, 4인가구 616만 원까지 올라가고요.

자산 기준은 총자산 3억 4,500만 원 이하(자녀 수에 따라 3억 7,900만~4억 1,300만 원까지 가산), 자동차는 4,542만 원 이하(가산 시 최대 5,451만 원)예요.

3. 입주자 선정방법 : LH와는 다른 방식

여기가 SH 공고의 특징이 잘 드러나는 부분이에요. LH 국민임대는 신혼부부·다자녀 같은 카테고리별로 물량을 미리 떼어놓는 우선공급 방식이 큰 비중을 차지했는데, SH는 조금 달라요.

소득 기준을 충족한 사람들 사이에서 경쟁이 붙으면, 1순위로 신청 단지가 속한 자치구 및 연접구 거주자를 먼저 뽑고, 2순위로 나머지 서울시 거주자를 뽑아요. 그다음에도 남으면 미성년 자녀 3명 이상인 다자녀 신청자를 자녀수 많은 순으로 우선 선정하고, 그래도 동점이면 배점표를 합산해서 순위를 가려요.

배점 항목이 꽤 세분화돼 있어요. 신청자 나이(50세 이상이 3점으로 최고점), 부양가족수, 서울시 연속거주기간(5년 이상이면 3점), 65세 이상 직계존속 1년 이상 부양, 미성년자녀수, 청약저축 납입회차, 중소제조업체 근로자, 건설근로자, 사회취약계층 여부 등을 합산하는 구조예요. 즉 어느 한 조건으로 우선 뽑히는 게 아니라, 여러 항목의 점수를 골고루 쌓아야 유리한 방식이에요.

59형은 조금 더 단순해서, 거주지 순위 대신 청약저축 순위(24회 이상 → 6회 이상 → 그 외)로 먼저 가르고 동점일 때 같은 배점표를 적용해요.

참고로 만 65세 이상 고령자, 장애인, 국가유공자 등 7개 자격 중 하나에 해당하면 별도의 주거약자용 주택으로도 신청할 수 있는데, 이건 일반공급과 물량 자체가 다르니 본인이 해당하는지부터 확인하는 게 순서예요.

4. 임대조건

38개 단지 조건이 다 달라서 하나의 숫자로 말하긴 어려운데, 감을 잡으시라고 양극단을 소개할게요. 가장 저렴한 쪽은 성북구 장월1(39형)로 임대보증금 1,449만 원에 월 21만 8,300원이고, 가장 높은 쪽은 강남구 세곡2지구8단지(59형)로 임대보증금 9,844만 원에 월 51만 4,700원이에요. 같은 국민임대라도 자치구와 평형에 따라 보증금이 7배 가까이 차이 나는 셈이에요. 관심 있는 단지가 있다면 반드시 그 단지 조건을 따로 확인해야 해요.

한 가지 더, 계약 후 재계약 시점에 소득이 기준을 초과하면 임대료가 할증되거나(최대 140%) 심한 경우 재계약 자체가 안 될 수 있다는 점도 알아두면 좋아요. 다만 2024년 1월 1일 이후 거주 중 출산한 자녀가 있으면 소득·자산 기준을 넘겨도 할증 조건으로 재계약을 이어갈 수 있어요.

5. 물건 위치 및 상세정보

이번 공급 규모는 총 1,973세대인데, 이 중 409세대는 바로 계약·입주가 가능한 공가 세대고, 나머지 1,564세대는 예비입주자를 미리 넉넉하게 뽑아두는 물량이에요. 기존 입주자가 퇴거하면서 생기는 공가를 예비 순번대로 순차 공급하는 방식이라, 예비입주자로 뽑히더라도 실제 입주까지는 시간이 꽤 걸릴 수 있어요.

단지는 강남구·강동구·강서구·구로구·노원구·마포구·서초구·성동구·성북구·송파구·양천구·은평구·중랑구, 그리고 서울 밖으로는 의정부시(상계장암지구)까지 총 14개 지역에 걸쳐 있어요. 세곡지구·강일지구·마곡지구처럼 여러 단지가 묶인 대단지형 지구도 있고, 마장동 임대아파트처럼 한 단지만 있는 곳도 있어요.

특이한 곳 하나만 짚자면, 강동구 고덕온빛채는 국내 최초로 제로에너지 3등급 예비인증을 받은 공동주택이에요. 지열을 이용한 중앙냉난방 방식이라 냉난방비 부담이 적을 수 있는 대신, 세대별 실외기 설치가 어렵고 온도조절에 제약이 있다는 점은 참고하세요.

38개 단지 개별 주소와 난방방식은 이 글에 다 옮기기엔 너무 방대해서, SH 인터넷청약시스템의 전자팸플릿을 통해 확인하는 걸 추천해요.

6. 공급일정

• 청약 신청(인터넷) : 선순위 8.31.(월) 10:00~9.3.(목) 17:00 / 후순위 9.16.(수) 10:00~17:00
  
• 방문청약 : 9.1.(화)~9.3.(목), 자치구별로 접수일이 갈려요. 9.1.은 강동구·송파구, 9.2.는 강남구·강서구·구로구·서초구, 9.3.은 노원구·마포구·성동구·성북구·양천구·은평구·중랑구·의정부시 소재 단지예요.
  
• 서류심사 대상자 발표 : 10.12.(월) 16시 이후 (모집세대수의 상위 200% 선정)
  
• 심사서류 제출 : 10.21.(수)~10.23.(금), 등기우편만 가능
  
• 당첨자 발표 : 2027.2.15.(월) 16시 이후
  
• 계약체결 : 2027.3.3.(수)~3.5.(금)

인터넷 청약이 원칙이고, 중증장애인·만 65세 이상 고령자 등 정보취약계층만 방문접수를 이용할 수 있어요. 방문접수는 대기시간이 5시간 넘게 걸릴 수도 있다고 공고문에 나와 있으니, 웬만하면 인터넷으로 신청하는 걸 추천해요.

7. 보증금 ↔ 월세 전환

계약체결 후 100만 원 단위로 전환 가능한 건 다른 공고와 같은데, 이율이 달라요. 임대보증금을 임대료로 전환할 때(보증금을 줄이고 월세를 높이는 방향)는 보증금의 60%까지, 이율은 연 2.5%예요. 반대로 임대료를 임대보증금으로 전환할 때는 임대료의 60%까지, 이율은 연 6.7%가 적용돼요. 예전에 다룬 인천검단 국민임대(3.5%/6%)와는 이율이 다르니, SH 공고는 SH 기준으로 따로 계산해야 해요.

여기서 “이율”이 정확히 뭘 뜻하는지 헷갈리실 수 있는데, 은행 적금 이자가 아니라 보증금과 월세를 맞바꿀 때 쓰는 환산 비율이에요. 방향에 따라 계산식이 달라요.

보증금을 내리고 월세를 올리는 경우 : 늘어나는 월세 = 줄어드는 보증금 × 2.5% ÷ 12
월세를 내리고 보증금을 올리는 경우 : 늘어나는 보증금 = 줄어드는 월세 × 12 ÷ 6.7%

구조로만 보면 이렇게 읽혀요. 보증금을 빼서 현금화하는 쪽(2.5%)은 낮은 이율로 적용돼 월세 부담이 적게 늘고, 반대로 월세를 줄이려고 보증금을 더 넣는 쪽(6.7%)은 이율이 높은 만큼 훨씬 많은 목돈이 들어가는 구조예요. 이 부분은 어디까지나 개인적인 해석이니 참고만 해주시고, 실제 계산은 계약 시 공사에서 안내하는 기준으로 확인하시는 게 정확해요.

38개 단지 중 관심 있는 곳을 찾으시려면 SH 인터넷청약시스템(www.i-sh.co.kr/app)에서 청약정보 → 단지별 임대정보로 들어가 단지명을 검색하면 개요와 평면도까지 확인할 수 있어요. 조건에 해당되신다면 이번 기회 놓치지 마세요. 긴 글 읽어 주셔서 감사드리고, 신청 간 조금이나마 도움이 되길 바랍니다.

해당 공고는 아래 링크로 안내드릴게요.
https://www.i-sh.co.kr/main/lay2/program/S1T294C297/www/brd/m_247/view.do